ЦБ с 1 июля ужесточил ипотеку: банкам стало невыгодно выдавать кредиты на грани риска

С 1 июля Банк России ввёл новые макропруденциальные лимиты (МПЛ) на выдачу ипотеки и потребкредитов под залог недвижимости — на III квартал 2026 года. Формально это не запрет и не повышение ставок, а ограничение доли самых рискованных кредитов в портфеле каждого банка. Но на практике для конкретного заёмщика с высокой долговой нагрузкой это означает одно: получить ипотеку стало заметно сложнее.

Что именно поменялось

Лимиты касаются кредитов, которые ЦБ считает рискованными — с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80% или с первоначальным взносом меньше 20%.

• Ипотека на новостройки: доля таких выдач в портфеле банка снижена с 7% до 5%.
• Ипотека на вторичное жильё: с 20% до 15%.
• Нецелевые потребкредиты под залог недвижимости — для заёмщиков с ПДН выше 50% лимит снижен с 25% до 18%, а для ПДН выше 80% — с 10% до 3%.

Банк не обязан всем отказывать — он просто не может держать в портфеле больше установленной доли таких сделок. Значит, часть заявок «на грани» банки теперь отклоняют или предлагают на менее выгодных условиях сознательно, чтобы не выйти за лимит.

Зачем ЦБ снова закручивает гайки именно сейчас

Регулятор второй год подряд последовательно сужает МПЛ по ипотеке — сначала касались только новостроек с низким взносом, затем распространились на вторичку, теперь ужесточились ещё раз. Логика неизменна: банки физически не должны наращивать портфель у людей, которые уже отдают за долги большую часть дохода. Формально это не решение конкретного человека — это давление на систему, чтобы риск не копился незаметно, как было перед прошлыми кредитными кризисами.

Кого это коснётся на практике

В зоне риска — те, кто планировал ипотеку с минимальным первоначальным взносом или у кого уже есть другие кредиты, съедающие значимую часть дохода. Именно для таких заявок банкам теперь физически невыгодно доводить сделку до конца в прежнем объёме.

Тех, кто копил на взнос от 20% и не тянет параллельно другие кредиты, изменения почти не касаются — их профиль и раньше не попадал в рискованную категорию.

Личный комментарий

У меня нет ипотеки, но эта новость — ровно тот случай, где заранее считать выгоднее, чем разбираться постфактум, почему банк отказал или предложил ставку хуже ожидаемой.

Ипотека — это редко «весь долг сразу виден». Обычно к моменту заявки у человека уже есть автокредит, пара кредитных карт, рассрочки — и каждая по отдельности выглядит терпимо, а всё вместе внезапно превращается в те самые 80% ПДН, о которые сейчас спотыкаются заявки. Проблема в том, что без учёта эту цифру никто не видит заранее — она всплывает только в кабинете у банка, когда уже поздно что-то менять.

У меня в Pockets Money все обязательные платежи выделены отдельной категорией — видно, какая доля дохода уже занята долгами, задолго до похода в банк за ипотекой. Иногда единственный способ пройти по новым лимитам — заранее закрыть пару мелких кредитов, а не удивляться отказу в моменте.